- Par nekustamā īpašuma aplikšanu ar nodokļiem.
- 2017.01.20, 08:26
- Principā, šodienas nekustamā īpašuma cenu burbulis ir vienkāršs blakus-efekts tam, ka nekustamie īpašumi netiek aplikti ar nodokli (jeb, tiek aplikti ar smieklīgi maziem nodokļiem).
Rezultāts ir tas, ka ir ļoti izdevīgi naudu noparkot īpašumā. Būt par zemes īpašnieku (land-lord, tā teikt) ir ārkārtīgi vērtīgi. Tāpēc arī vērtējumi lec uz augšu, tāpēc arī cenas lec uz augšu.
Papildus efekts: lai īpašumu nopirktu ne-miljonārs, ir jāņem kredīts. Kredīts jāņem uz 30 gadiem vai ap to. Ko nozīmē 30 gadu kredīts? Ka apmēram 100% pa virsu no kredīta summas aizies bankai procentu maksājumos.
Tad kāds ir šādas īpašuma-ar-nodokļiem-neaplikšanas politikas rezultāts: vienkārši, tie ir pabalsti bankām.
Iedomāsimies nodokļu politiku, kad par īpašumu ir jāmaksā reāls procents no tā tirgus vērtības (nu, kautkādas izlīdzinātas un svērtas vērtības - un, iespējams ar progresiju - lai miljonārs par savu villu maksā asins naudu). Pirmkārt, tad vienreiz nopirktu īpašumu nevarētu land-lord turēt savā īpašumā mūžīgi: kaut kad tas būtu jāatgriež atpakaļ valstij, atpakaļ tirgū - tas ir, ja īpašnieks vairs nespēj nopelnīt, lai samaksātu atbilstošos nodokļus.
Otrkārt, īpašumu cenas būtu strikti saistītas ar to cik ar īpašumu var kaut ko nopelnīt: nopirkt kaut ko, un vienkārši to "pieturēt" būtu vistīrākie zaudējumi. Īpašumu cenas iegūtu citu ekvilibriju - saistītu ar to reālo pelnīt-spēju. (Ja ir kaut kāds īpašums nomaļā vietā, par kuru neviens neinteresējas - tā cena būs maza, sekojoši arī nodokļi nelieli. Ja īpašums ir vietā kuru daudzi iekāro - viņi uzskrūvē cenu savstarpēji pārsolot - cena ir liela, sekojoši arī nodokļi lieli - bet ja nodokļi ir par lieliem, un īpašums nevar sevi atpelnīt, tad arī cena noslīd, līdz sasniedz līmeni kad pelnīt-spēja ir samērojama ar nodokļiem. Līdzīgi, arī ja nodokļi ir neatbilstoši mazi - īpašums pelna neatbilstoši daudz, vērtējums ceļas, nodokļi ceļas, līdz atkal sasniedz ekvilibriju.)
Un manuprāt vispār, tam nodokļu ekvilibrijam būtu jābūt tādam, ka īpašniekam, dēļ nodokļiem ūdens smeļas jau mutē, bet šis caur degunu vēl elpo.
Šobrīd nekustamā īpašuma tirgus (un sekojoši arī īres tirgus) lielākā problēma ir "pieturēšana". Īpašnieki nelaiž savas platības "tirgū", jo viņiem nav nekāda stimula tirgu piesātināt - labāk "turēs cenu", izīrēt piedāvās tikai sīku procentu no pieejamajām platībām bet par lielāku renti, utt, utt.
Svarīgākais ieguvums būtu, ka īpašumu cenas noslīdētu zemē, jo nebūtu izdevīgi tos uzpirkt un turēt mūžīgi (tā uzskrūvējot cenas tiem īpašumiem, kas tiek piedāvāti tirgū). Otrādi - cenas būtu pieejamas reāliem cilvēkiem kas ir reāli gatavi strādāt, grozīties un pelnīt. Bet nosvērtos tas jocīgais naudas kupris, kur pārvērtēta īpašuma pirkšanu ir jāfinansē bankā, kura pēc tam 30 gadus var kasēt procentus.
Piemēram: ja ir māja, kas maksā € 100'000 šodien; lai to pirktu ņem kredītu, bankai 30 gadu laikā atmaksā € 200'000.
Tam pretī - tā pati māja maksā ap € 20'000 (jo pārdevējs cenšas no tās tikt vaļā - īpašums viņam ir kā akmens kaklā). Cilvēks to pērk varbūt pat neņemot aizdevumu, bet reizē dabū saistības pēc tam maksāt kārtīgu nodokli katru gadu, un 30 gadu laikā valstij samaksā, pieņemsim, € 80 000 (jeb € 200 eur mēnesī, kas ir, šim piemēram, 1% no mājas tirgus vērtības.)
Interesanti, vai ne? Māja pati ir tikai € 20 000 vērta, bet tās turēšana īpašumā 30 gadus, izmaksā € 100'000 dēļ nodokļiem. Tas ir, īpašumā to turēt ir izdevīgi tikai tam, kas mājā dzīvo, čakli strādā, un spēj samaksāt.
Bankām šāds modelis protams ārkārtīgi nepatiktu... nauda aiziet valsts kasē, nevis baņķiera zutenī.
Modelis nepatiktu "ārvalstu investoriem" kas cenšas naudu noparkot īpašumos - sk. Vankūveras atgadījumu (ķīniešu miljonāri masveidā uzpērk dzīvokļus un mājas, noparkojot, izvedot savu naudu no Ķīnas).
Modelis arī nepatiktu cilvēkiem kam ir īpašums labā vietā (Jūrmala, utt), bet nav atbilstoši ienākumi. Tiem nāktos savas mājas pārdot, pārvākties uz vietu kur miljonāri dzīvot neraujas: nav tirgum atbilstošu regulāro ienākumu = nav cepumiņu. Māja aiziet tiem, kas strādā, grozās, un ir gatavi maksāt.
***
Jā, atkal jau jāatceras, kas Latviju īstenībā sagaida nākošajos gados:
Demogrāfiskā frēze, kas darba tirgu apcērt par saviem 5-15 tūkstošiem ekonomiski aktīvo cilvēku, katru gadu. Pensiju sistēma? Iziet sava absurda taisnē.
Valsts? Investē kapličās. - 13 rakstair doma
- 21.1.17 14:40 #
-
Jā, bet "pirmajam vai vienīgajam" atbilst gan dzīvoklītis mikrorajonā, gan arī lepna multi-miljonu vērta villa (privātmāja) kāpās...
Principā, mana doma ir ka "ekvilibrijs" radīsies tāds ka mikorajonos māju/dzīvokļu cenas būs mazas, un tapēc risks, ka zaudējot darbu ir uzreiz jāpārvācas uz graustiem, būs mazāks.
Šeit jāņem vērā cik daudz no samaksātajiem nodokļiem nāktu atpakaļ kā pabalsti, utml. Mērķis protams ir tāda "welfare state" tipa Dānijas modelis. - Atbildēt
- 21.1.17 23:32 #
-
> Jā, bet "pirmajam vai vienīgajam" atbilst gan dzīvoklītis mikrorajonā, gan arī lepna multi-miljonu vērta villa (privātmāja) kāpās...
0. Un kas no tā?
1. Tava ideja lielā mērā iznīcina vēlmi kaut ko uzbūvēt un atstāt nākošajai paaudzei.
Daudzi cilvēki (skatāmies, cik procenti LV paņēmši hipo kredītu. man šķiet, kaut kur ap 40% vai tik nebija?), nopērk īpašumu, remontē, teiksim, uztur, rada savu privāto vietu, ģimenes ligzdu. Un, protams, ir doma, ka viņu bērniem vairs nevajadzēs ņemt hipo kredītu --viņiem būs kur dzīvot, kad viņi pieaugs. Ja gribēs. Ja nē, pārdos, vai, teiksim, samainīs pret citādāku.
2. Pie tava rasklada izklausās, ka, ja tagad daudziem nav sava īpašuma, jo tas par dārgu maksā un viņi nevar maksāt kredītus, tad pēc tam tiklab nebūs sava īpašuma, jo būs par dārgu maksāt nodokļus.
Rezultātā visiem ne pārāk bagātajiem būs tāpat būs jāīrē, savukārt, namuīpašniekiem būs īres cenās jārēķina savi jaunie īpašuma nodokļi -- jo viņiem tāpat taču vajag galus savilkt kopā.
Rezultātā vai nu īres cenas celsies par nodokļa summu, vai arī, jā, protams, tur namīpašnieki bankrotēs un īpašumi pāries sazin kam. Pieņemsim pat, ka tie nez kāpēc pāriet valstij -- kaut gan pie esošajām tiesību normām, tur visticamākais būs aizdevēji (tipiski tās pašas bankas, kurām atkal jau piespiedu kārtā būs jākļūst par apsaimniekotājiem).
Pieņemsim pat, ka mēs atceļam kapitālismu dzīvojamo platību jomā un de facto nacionalizējam nahren lielāko daļu īpašumu. Klau. Es ticu, ka tas strādā šur tur citur. Bet pie mums valsts ir hroniski mazspējīga apsaimniekot jau tās esošos īpašumus. Paskaties vien uz VNĪA objektiem. Paskaties uz derdzīgāajiem no apsaimniekotāju kantoriem -- Rīgā viens no pretīgākajiem skaitās tieši pašvaldības RNS.
Ideālā vai pusideālā valstī teorētiski to varētu. Lai arī es esmu kateogriski pret šo ideju. Es negribu, ka mana vectēva māju, kuru viņš cēla pats savām rokām 15 gadu gaitā, man atņem tikai tāpēc, ka es uz pensijas laiku vairs nepelnīšu tik, lai samaksātu tevis iedomātos meganodokļus. Savas mājas ir kas vairāk par vietu, kur nolikt cepuri.
Bet pat izskatot tavu variantu, Latvijā valsts no NĪ tirgus apsaimniekotāja/īpašnieka lomā ir jātur lielgabala attālumā. - Atbildēt
- 23.1.17 10:31 #
-
Bet pat izskatot tavu variantu, Latvijā valsts no NĪ tirgus apsaimniekotāja/īpašnieka lomā ir jātur lielgabala attālumā.
Par to gan nepiekrītu. Ne runa par vienģimenes vai dvīņu mājām, bet visas daudzdzīvoklenes gan varētu būt valsts īpašumā un iedzīvotājiem pārdotu īres tiesības. Dzīvoklis 5. stāvā īpašumā ... vai neliekas smieklīgi? Ja māju nojauc, vai labais kaiņš uzlaiž sevi gaisā ar visu 5. stāvu? Kur tad ir tas īpašums? Ja mājas un dzīvokļu īpašnieks un apsaimniekotājs būtu valsts, tad arī varētu vieglāk tikt vaļā no nevēlamām personām - atņem īres tiesības un lai iet dzīvot mežā.
Toties par pārējo gan piekrītu 100%. WATTa modelis varbūt derētu nulles pozīcijā kad nevienam nekas nepieder un startē īpašumu tirgu pilnīgi no nulles. Esošajā situācijā kaut ko tādu ieviest nozīmētu tikai to, ka dafiga tautas paliktu bez mājām un uz īsāku vai ilgāku laiku tiktu izstumti prom no pilsētām, prom no darba vietām utt. Pie tam tad Jūrmala paliktu tikai un vienīgi par miljonāru tusiņu vietu ar visām no tā izrietošām sekām, ņemot vērā Latvijas, korupcijas līmeni. - Atbildēt
- 23.1.17 16:05 #
-
Jā, dzīvokļu īpašumi ir no vienas puses tizla fiška. Bet vai tāpēc baisi labāk būtu, ja to īpašnieks būtu valsts? Vai tomēr namīpašnieki kā pirmskara laikos lielākajā daļā Eiropas, kad īres namu celtniecība bija veids, kā ieguldīt naudu?
Galvenais, lai ir sakārtoti īres likumi, ka namsaimnieki nevar dancot pa galvu un nekopt namu, un tai pat laikā, lai var iegūt pienācīgi daudz naudas, lai var apsaimniekot arī savus īpašumus. 90o gadu denacionalizācija un tā brīža likumdošana šai ziņā bija katastrofāls mikslis, jo no vienas puses, īpašumu atguvēji bija spiesti dzīvot īres griestos, kas nenodrošināja iespēju namus uzturēt, no otras puses īrniekiem arī bija kaudzēm problēmas. - Atbildēt