- Par nekustamā īpašuma aplikšanu ar nodokļiem.
- 2017.01.20, 08:26
- Principā, šodienas nekustamā īpašuma cenu burbulis ir vienkāršs blakus-efekts tam, ka nekustamie īpašumi netiek aplikti ar nodokli (jeb, tiek aplikti ar smieklīgi maziem nodokļiem).
Rezultāts ir tas, ka ir ļoti izdevīgi naudu noparkot īpašumā. Būt par zemes īpašnieku (land-lord, tā teikt) ir ārkārtīgi vērtīgi. Tāpēc arī vērtējumi lec uz augšu, tāpēc arī cenas lec uz augšu.
Papildus efekts: lai īpašumu nopirktu ne-miljonārs, ir jāņem kredīts. Kredīts jāņem uz 30 gadiem vai ap to. Ko nozīmē 30 gadu kredīts? Ka apmēram 100% pa virsu no kredīta summas aizies bankai procentu maksājumos.
Tad kāds ir šādas īpašuma-ar-nodokļiem-neaplikšanas politikas rezultāts: vienkārši, tie ir pabalsti bankām.
Iedomāsimies nodokļu politiku, kad par īpašumu ir jāmaksā reāls procents no tā tirgus vērtības (nu, kautkādas izlīdzinātas un svērtas vērtības - un, iespējams ar progresiju - lai miljonārs par savu villu maksā asins naudu). Pirmkārt, tad vienreiz nopirktu īpašumu nevarētu land-lord turēt savā īpašumā mūžīgi: kaut kad tas būtu jāatgriež atpakaļ valstij, atpakaļ tirgū - tas ir, ja īpašnieks vairs nespēj nopelnīt, lai samaksātu atbilstošos nodokļus.
Otrkārt, īpašumu cenas būtu strikti saistītas ar to cik ar īpašumu var kaut ko nopelnīt: nopirkt kaut ko, un vienkārši to "pieturēt" būtu vistīrākie zaudējumi. Īpašumu cenas iegūtu citu ekvilibriju - saistītu ar to reālo pelnīt-spēju. (Ja ir kaut kāds īpašums nomaļā vietā, par kuru neviens neinteresējas - tā cena būs maza, sekojoši arī nodokļi nelieli. Ja īpašums ir vietā kuru daudzi iekāro - viņi uzskrūvē cenu savstarpēji pārsolot - cena ir liela, sekojoši arī nodokļi lieli - bet ja nodokļi ir par lieliem, un īpašums nevar sevi atpelnīt, tad arī cena noslīd, līdz sasniedz līmeni kad pelnīt-spēja ir samērojama ar nodokļiem. Līdzīgi, arī ja nodokļi ir neatbilstoši mazi - īpašums pelna neatbilstoši daudz, vērtējums ceļas, nodokļi ceļas, līdz atkal sasniedz ekvilibriju.)
Un manuprāt vispār, tam nodokļu ekvilibrijam būtu jābūt tādam, ka īpašniekam, dēļ nodokļiem ūdens smeļas jau mutē, bet šis caur degunu vēl elpo.
Šobrīd nekustamā īpašuma tirgus (un sekojoši arī īres tirgus) lielākā problēma ir "pieturēšana". Īpašnieki nelaiž savas platības "tirgū", jo viņiem nav nekāda stimula tirgu piesātināt - labāk "turēs cenu", izīrēt piedāvās tikai sīku procentu no pieejamajām platībām bet par lielāku renti, utt, utt.
Svarīgākais ieguvums būtu, ka īpašumu cenas noslīdētu zemē, jo nebūtu izdevīgi tos uzpirkt un turēt mūžīgi (tā uzskrūvējot cenas tiem īpašumiem, kas tiek piedāvāti tirgū). Otrādi - cenas būtu pieejamas reāliem cilvēkiem kas ir reāli gatavi strādāt, grozīties un pelnīt. Bet nosvērtos tas jocīgais naudas kupris, kur pārvērtēta īpašuma pirkšanu ir jāfinansē bankā, kura pēc tam 30 gadus var kasēt procentus.
Piemēram: ja ir māja, kas maksā € 100'000 šodien; lai to pirktu ņem kredītu, bankai 30 gadu laikā atmaksā € 200'000.
Tam pretī - tā pati māja maksā ap € 20'000 (jo pārdevējs cenšas no tās tikt vaļā - īpašums viņam ir kā akmens kaklā). Cilvēks to pērk varbūt pat neņemot aizdevumu, bet reizē dabū saistības pēc tam maksāt kārtīgu nodokli katru gadu, un 30 gadu laikā valstij samaksā, pieņemsim, € 80 000 (jeb € 200 eur mēnesī, kas ir, šim piemēram, 1% no mājas tirgus vērtības.)
Interesanti, vai ne? Māja pati ir tikai € 20 000 vērta, bet tās turēšana īpašumā 30 gadus, izmaksā € 100'000 dēļ nodokļiem. Tas ir, īpašumā to turēt ir izdevīgi tikai tam, kas mājā dzīvo, čakli strādā, un spēj samaksāt.
Bankām šāds modelis protams ārkārtīgi nepatiktu... nauda aiziet valsts kasē, nevis baņķiera zutenī.
Modelis nepatiktu "ārvalstu investoriem" kas cenšas naudu noparkot īpašumos - sk. Vankūveras atgadījumu (ķīniešu miljonāri masveidā uzpērk dzīvokļus un mājas, noparkojot, izvedot savu naudu no Ķīnas).
Modelis arī nepatiktu cilvēkiem kam ir īpašums labā vietā (Jūrmala, utt), bet nav atbilstoši ienākumi. Tiem nāktos savas mājas pārdot, pārvākties uz vietu kur miljonāri dzīvot neraujas: nav tirgum atbilstošu regulāro ienākumu = nav cepumiņu. Māja aiziet tiem, kas strādā, grozās, un ir gatavi maksāt.
***
Jā, atkal jau jāatceras, kas Latviju īstenībā sagaida nākošajos gados:
Demogrāfiskā frēze, kas darba tirgu apcērt par saviem 5-15 tūkstošiem ekonomiski aktīvo cilvēku, katru gadu. Pensiju sistēma? Iziet sava absurda taisnē.
Valsts? Investē kapličās. - 13 rakstair doma
- 20.1.17 17:47 #
-
Vnk jābūt pragmatiskiem, un valsts izdzīvošanas vārdā jātasakās no novecojušā labklājības nanny state koncepta, un jādoma plašāk, alternatīvāk, inovatīvāk.
Bet nē, redz, visiem jāturas pie vairāk nekā pusgadsimtu vecām dogmām pilnīgi citādākā pasaulē. Pēc tam vēl brīnās, ka nekas nedarbojas, nestrādā, un visas institūcijas jūk pa vīlēm ārā. - Atbildēt
- 21.1.17 14:51 #
-
Aha, tie kas sagrābuši tad tik tupēs kā suņi, un zobus rādīs tiem, kas palikuši bez. Pastāsti to visiem kas bez zemes, bez privātmājas, jo cenas ir ārpus sasniegšanas.
Anglija, privātīpašuma svētnīca (kur pie tam īres tirgu ir neeksistējošs, t.i., īrēt nozīme dzīvot kā pritonā):
"Fast-rising house prices are forcing home buyers to stretch their mortgage terms up to 40 years to get a foothold on the property ladder,"
https://www.theguardian.com/money/2015/oct/09/first-time-buyers-stretching-h ouse-prices-mortgage-repayments-property-l adder
"A few streets away from their first home, it cost them £165,000. It is now worth between £1.1 and £1.3m.
[..] an entire generation of 50-somethings who were fortunate enough, in the 1970s or 1980s, to be able to buy a small flat in London and who are now, as a direct result, property millionaires."
"in the 1970s the typical first-time buyer was 25; now, just 8% of 25-year-olds own their own homes. Meanwhile, a tenth of all 55- to 64-year-olds live in households with net property wealth of £500,000 plus."
"Homebuyers now have to save for up to 24 years to set aside a deposit large enough to buy them a foot on Britain’s housing ladder, according to new research."
https://www.theguardian.com/money/2015/dec/20/uk-home-buyers-save-24-years-h ousing-ladder-deposit-study
"House price rises of 5% a year and a shortage of affordable homes are set to swell the ranks of “generation rent” over the next decade, so that by 2025 more than half of those under 40 will be living in properties owned by private landlords."
https://www.theguardian.com/money/2015/jul/22/pwc-report-generation-rent-to-g row-over-next-decade
"Rocketing house prices and years without real-terms wages growth have prompted a growing number of younger people to give up the idea of ever owning their own home,"
https://www.theguardian.com/money/2015/apr/07/young-people-uk-increasingly-g iving-up-owning-home-halifax-survey
"The number of young adults able to buy homes could fall nearly 50% within five years unless the government addresses the housing shortage, a report has claimed. Over the past decade, home ownership among 25-34-year-olds has dropped by a third, from 1.8m to 1.2m, and analysis by the housing charity Shelter published on Friday suggests that if current trends continue, the number of young homeowners will drop to about 616,600 by the end of this parliament. This would mean that less than 20% in that age group would have made it on to the property ladder, compared with nearly 60% a decade ago."
https://www.theguardian.com/business/2015/may/22/housing-crisis-halve-young-hom eowners
"Almost 60% of 20- to 39-year-olds in England will rent their homes by 2025, while just 26% will have got on the housing ladder, research shows."
https://www.theguardian.com/money/2015/nov/17/generation-rent-young-adults-h ousing-ladder-2025 - Atbildēt