Patiesībā ekonomika ir produktīva tikai tad, kad nekustamā īpašuma cenas
tiek saglabātas zemas, kad dzīvokļu celtniecību var atļauties, kad īpašumi
veicina biznesu. Kas notiek Latvijā? Jums ļoti strauji ceļas nekustamā
īpašuma cenas. Un šis scenārijs ļoti atgādina nekustamā īpašuma krīzi, kāda
notika Austrālijā, Jaunzēlandē, Islandē un citur. Kad nekustamā īpašuma
cenas kāpj, tad ir tik ļoti dārgi aizņemties un ķīla sāk maksā vairāk nekā
ienākums, ko varat gūt no īrnieka. Tā rezultātā īpašnieks sāk subsidēt
īrnieku.

– Jūs tagad tikai uzsākat pētījumu, bet jau paziņojat: "Nekustamā īpašuma
burbulis un neefektīvs kapitāla tirgus apdraud Latviju!"

– Es Latvijā biju pirms gada un varu salīdzināt.

– Kā plīst burbulis?

– Amerikā tas ir noticis. Nekustamā īpašuma iegāde Amerikā kopš
astoņdesmitajiem gadiem ir sinonīms "bagātības radīšanai". Redzot nekustamā
īpašuma cenas augam, cilvēki nolēma ieguldīt tajā savus līdzekļus. Taču tā
nav bagātības radīšana, bet tikai inflācija. Zeme, ko radījusi daba, kļūst
dārgāka, neradot vērtības. Investors padomāja: kāpēc man riskēt un naudu
ieguldīt rūpnīcā, ja vienīgais, kas man jādara – jāiegādājas īpašums un
jāgaida cenas celšanās. Gaidot uz peļņu nekustamā īpašuma tirgū, darbs
biznesā, tirdzniecībā un industrijā tika izspiests no tirgus.

Pērn ASV cilvēki pēkšņi nolēma nepirkt dārgās mājas. 14% dzīvojamo ēku
pieder spekulantiem – decembrī viņi pārstāja iepirkt ēkas, un nekustamā
īpašuma cenas, piemēram, Ņujorkā, Bostonā, Ostinā, Kalifornijā sāka krist.
Tie, kuri gatavojās iegādāties dzīvokli, nolēma nogaidīt, jo cenu kritums
deva iemeslu cerēt uz vēl lētākām cenām. To var redzēt pēc Austrālijas un
Jaunzēlandes pieredzes – jo straujāk cenas cēlušās, jo straujāk tās kritīs.
Visstraujākais kritums bija Japānā pēc cenu virsotnes 1990. gadā.

Kā šis nekustamā īpašuma burbulis var plīst, ir svarīgi saprast Latvijā. Kad
nekustamā īpašuma cenas kāpj, tam līdzi arī ķīlas vērtība – kad cenas krīt,
jums vēl ir parāds bankai un ķīlas vērtība paliek augsta. Kredīta ņēmējam
par ķīlu tagad bankai ir jāmaksā vairāk naudas, nekā šis īpašums nopelna.
Šādas īpašuma cenu svārstības notiek 18 gadu ciklā.

– Vai visās valstīs vienādi?

– Neatkarīgi no ekonomiskās sistēmas, neatkarīgi no katras valsts nodokļu
sistēmas cikls ir apmēram 18 gadi. Globalizācijas ietekmē šie cikli
pielīdzinās un vairākās valstīs notiek vienlaicīgi.

– Kāpēc tieši 18 gadu garumā?

– Daudzi ir mēģinājuši izskaidrot – ar bērnu dzimšanas bumu, ar biznesa
ciklu, ar imigrāciju. Man nav tāda viena skaidrojuma, bet pēdējo simt gadu
laikā tas tā notiek.

– Ja zīmē nekustamā īpašuma cenu līkni, kurā punktā atrodamies?

– Kaut arī jūsu neatkarīgas valsts ekonomikai vēl nav 18 gadu, īpašuma
cenas, manuprāt, ir augstākajā punktā. ASV, Lielbritānijā (izņemot Londonu)
tās nule sāk krist.

– Vai tiešām Latvijā, pārejot no sociālisma komandekonomikas uz tirgus
ekonomiku, neredzat nekādas atšķirības no pasaules tendencēm?

– Acīm redzami padomju varas gados bija milzīgs investīciju trūkums.
Tāpēc ieguldījumi ēku renovācijā, to energoefektivātē ir reāla vērtības radīšana.
Tam nav nekāda sakara ar burbuļa uzpūšanu. Te īpašniekiem ir pilnīgs pamats
gaidīt kapitāla atdevi.
Taču jūsu jautājums ir: cik lielā mērā nekustamā īpašuma vērtību varat pamatot
ar renovāciju, ar reālo cenu. Jāatšķir ēkas vērtība no zemes vērtības. Amerikā,
piemēram, Pensilvānijā, ar nodokli apliek nevis ēkas, bet zemi. Tas palīdz
saskatīt atšķirību. Tas veicina būvniecību. Un piespiež uz zemes sabūvēt, cik
daudz ēku vai dzīvokļu iespējams, lai samazinātu izmaksas. Mans jautājums
Latvijai ir: cik lielā mērā tā ir zemes apbūvēšana un cik lielā mērā –
īpašuma vairošana pati par sevi?
Nauda Latvijā ieplūst, nevis lai patiešām investētu, bet lai tikai tiktu ārā no
turienes, kur tā ir.

– Mēs esam ļoti satraukušies par nekustamā īpašuma nodokļa vairākkārtēju
palielināšanos. Vai zemes kadastrālā vērtība arī citur pasaulē tiek pielīdzināta
tirgus cenai?

– Jā. Ja redzat atšķirību īpašuma vērtībā, tad parasti kāpj zemes cena,
jo tā ir vienīgā drošā vērtība jeb, precīzāk, vērtības saglabātāja. Arī
inflācijas laikā zeme saglabā tās vērtību. Jautājums ir: vai jūsu ekonomika
gatavojas radīt inflāciju vai atdot investēto kapitālu. Ja tā negatavojas atdot
ieguldīto kapitālu, tad sākas emigrācija… Tā ir jūsu izvēle – produktīva
ekonomika vai burbuļekonomika.