| Kā es pirku jaunbūvi |
[15 Aug 2018|03:21pm] |
Viss. Pietiek dzīvot gruzonā. Dzīve tač skaista ir.
Jānopērk māja sev un ģimenei.
Tad nu tā. Ir mazliet iekrāts, ir arī divi darbi ar algām gan man, gan sievai. Un ir trīs bērni.
Pašlaik dzīvojam 67 kvadrātmetros, kas nav maz, bet nu gribās arī plašāk. Kā nekā tomēr esmu savu bērnību pavadījis privātmājā, prasās pēc plašuma.
Nekad nebūtu ticējis, ka savu sapņu īpašumu atradīsim... ss.lv
Bet nu tur viņs bija. Garš taisnstūra 6100 kvadrātmetru liels zemes gabals ar trim ēkām; pašu gabalu varētu sadalīt trijos kvadrātos.
Pirmajā "kvadrātā", grantētā ceļa pusē atrodas iekopts dārzs ar pundurābelēm, jāņogu un upeņu krūmiem un garu zemeņu dobi. Otrajā "kvadrātā" dzīvojamā ēka uz 123 kvadrātmetriem apdzīvotās platības, un garāža. Taču trešajā "kvadrātā" - paliels dīķis. Ar karpām. Un vienu līdaku.
Īpašumam ir robeža ar upīti, grāvi un kaimiņu. Ideāli.
Tad nu tā, satiekamies ar saimnieku un izdaru pirmo kļūdu - iemīlos zemesgabalā un to arī izrādu. Esmu taču emocionāla būtne :D
Saimnieks grib pārdot visu īpašumu par 130k eiro. Nu neko, labi. Nav man tādas naudas uz sitiena. Taču man ir dzīvoklis, kura vērtība varētu būt 80k, bet bankai vēl esmu parādā 25k.
Pirmā problēma no pārdevēja puses - ēkas, lai arī pabeigtas pa 90%, nav reģisrētas zemesgrāmatā kā jaunbūves. Banka kredītu tādai situācijai nedos.
Pirmā ideja - pārdot dzīvokli, dot bankai lielu pirmo iemaksu un pārvākties uz māju. Kā vēlāk izrādās, ne pārāk laba ideja. Man taču trīs bērni. Noderēs. Dzīvoklis. Labā vietā, loģistika perfekta. Bet tas neatrisina pirmo problēmu - banka pārējo naudu nedos tač.
Bet gribās to vietu. Ļoti.
Parunājot ar cilvēkiem emocijas noplok un izkristalizējās pirmās idejas -
1) Dzīvokli pārdot nevajag
2) Jāpanāk, ka pārdevējs sakārto īpašumu tā, ka ēkas nokļūst ZG kā jaunbūves vismaz. Nodošu ekspluatācijā pats.
3) Jākaulējas.
Lai tik tiešām būtu pārliecība, ka pārdevējs īpašumu pārdos pircējam, ir vērts noslēgt rokasnaudas līgumu un veikt pirmo iemaksu. Pirms kaut ko slēgt un maksāt, jāpārliecinās, ka tik tiešām sanāks dabūt aizdevumu no bankas.
Turpināju ar konsultāciju Luminor bankā.
Tas atsevišķa stāsta vērts... Tā kā DNB un Nordea ir apvienošanās procesā, tur ir/bija baigais haoss darba organizācijas ziņā. Ja iepriekš man, DNB klientam viss bija daudzmaz OK un izdevīgi, tad tagad, neraugoties uz to, ka klientu konsultante superpretimnākoša, laipna un tātālāk (emocijas, emocijas), secinam, ka variants varbūt ir. Taču tā kā banka aizdod 80% no novērtētās īpašuma vērtības (vai darījuma summas, ja darījuma vērtība ir zemāka par īpašuma vērtību), tad tagad nepieciešams riskēt. Pārdevējs grib 130k. Bet kāda ir īpašuma tirgus vērtība? Augstāka? Zemāka? Draugs, kurš nodarbojas ar īpašumu tirgošanu manā apkaimē, mani stipri neiepriecina. Viņam šķiet, ka visa īpašuma kopējā vērtība ir ne augstāka par 90k.
Bet kā ar novērtējumu?
Ja augstāka, tad baigi labi. 80% (plus altum) banka iedos.
Ja zemāka, tad mums nespīd, vai arī jākaulējas. Bet nu pārdevējs nešķiet ka laidīs stipri zemāk to cenu.
Tātad nākošais solis - novērtēt. Bet tas faking maksā. Un šajā brīdī bija jāveic pirmais risks . Jāriskē ar 250 eur man, pircējam, pasūtot LATIO novērtējumu īpašumam un jātur īkšķi, lai vērtība būtu aptuveni kaut kur turpat pie tiem 130k.
Un, saņemot vērtējumu, varētu teikt, ka iekšējās sajūtas tādas, ka ir smagi paveicies. Novērtējums ir uz 125k.
O! Tas nozīmē, ka varbūt tomēr varētu kaulēties.
Otrā tikšanās ar Luminor. Rakstam pieteikumu hipotekārajam kredītam. Ar Altum programmu (trīs bērni) dabūjam diezgan labu pirmo iemaksu - tikai 5% no 125k euro. Atlikušos 2500 (lai sanāk 127.5k) pielikšu no sevis.
Iesniedzam dokumentus - novērtējumu, pieteikumus, bankas konta izdrukas, galvotājs esmu es, pērk mana sieva.
Un arī otrā kļūda. Drīz pēc tam zvana kredītspeciāliste un saka, ka esot nepieciešams veikt būveksperta atzinums, un ka to izdarīs paša Luminor cilvēki. Tas maksājot 70 eur. Par šo ieprieks nekas netika teikts un šo uzskatu kā slēpto izmaksu no Luminor puses. Luminor piedāvā pa 70 eiro to nokārtot "pa vienkāršo" - viņu cilvēks apskatīs novērtējumu, tajā kā papildus dokuments norādīta "tāme", kurā aprakstīts, kas vēl vajadzīgs, lai ēku nodotu ekspluatācijā, un atzīs, ka viss "labi" vai arī liks kko palabot. Novērtējumā esošā tāme ir īpašnieka aptuveni sastādīta un tās aptuvenā vērtība ir 10k eur. Vai arī otra opcija ir - Luminor piedāvā pa 150 eur to nokārtot tā, ka tiek ?uzrakstīts sertificēta speciālista ?bankas ietvaros? atzinums? .
Taču - mācība - skopais maksā divreiz. Mēs paņēmām 70 eiro variantu cerēdami, ka būs vismaz kaut kāds Luminor dokuments-atzinums, uzvārds, vai kas tāds. Ha. Es saņēmu epastu. Vienkārši pārsūtītu epastu, kur bija minēti 4 punkti, kas jāpamaina tāmē. Smieklīgi, ka kopumā tāmē norādītais līdzekļu apjoms nepieauga. Tikai sadalījums veidojās mazliet citādāks.
Tik dusmīgs uz Luminor es sen nebiju bijis. Nekādu oficiālu dokumentu man tā arī pa 70 eur neiedeva.
Taču ir Alternatīva - atrast sertificētu būvekspertu, kurš var izrakstīt sertificētus atzinumus par stāvokli, tāmēm, utt. Pa lielam - tādu, kas var izrakstīt "defaultu" papīru bankai, ka viss īpašumā ir daudzmaz kārtībā un ka tāmē norādītie 10k ir pietiekoši. Tāds sertificēta būveksperta papīrs derēs jebkurai bankai (!!!) un.... kā izrādās arī iesniedzot būvvaldei!!! Par šī papīra iegūšanu vēlreiz uzrakstīšu mazliet vēlāk.
Banka izskata dokumentus un piedāvā šādus nosacījumus - procentu likme 2.5% un 30 gadi. Nu, slikti nav, bet var būt labāk. Ņemot vērā, ka pašlaik man kredīts ar negatīvo EURIBOR dzīvoklim ir 2.23%, šis piedāvājums nav līdz galam pievilcīgs.
Dzimst ideja, kurai bija jāpiedzimst jau pašā sākumā - jāatrod laiks vēl kādai bankai.
Tikmēr paralēli -
Satiekos ar īpašnieku un caur sarunām vienojamies, ka
1) darījums notiek, ja īpašnieks sakārto zemesgrāmatu - ieraksta jaunbūvi tajā
2) kaulējos un nokaulēju darījumu uz... :D 127.5k. Nu arī 2500 eur ir ietaupījums... :D Varēja gan jau ka vēl nokaulēt, bet lai nu. Es redzu vietu ilgstošā nākotnē - tai vērtība pieaugs, gan to, ko investēsim tur, gan ģeogrāfiskā novietojuma ziņā.
Īpašnieks sagatavojis arī rokasnaudas līgumu, kuru pārlasu, pārsūtu cilvēkam, kas ar līdzīgiem līgumiem nodarbojas ikdienā, un saņemu atpakaļ ar viņa ieteikumiem un labojumiem. Cita starpā rokas naudas līgumā atrunāts, ka ja es maksāju ~5000k rokasnaudu, tad zemesgrāmatā jāuzliek ķīla zemei (jo vismaz TĀ ir ierakstīta zemesgrāmatā). Tās ir papildus izmaksas (man - esmu gatavs tos ~50 eur samaksāt par kaut ko tādu) un pārdevējs ar katru mirkli kļūst pārliecinātāks par mani kā nopietnu pircēju. Saprot arī, ka šāds līgums uzliek stipri sarežģītu situāciju, ja nu gadījumā kaut kas noiet greizi. Bet nu es taču riskēju šajā brīdī jau ar saviem 5000k. Pārdevējs piedāvā veikt darījumu bez rokasnaudas un apsola, ka es esmu pirmais rindā (neraugoties uz to, ka interesenti esot - vismaz tā viņš saka. Gan jau saka sacīšanas pēc...).
Kamēr īpašnieks kārto zemesgrāmatu un jaunbūvi, es apciemoju SEB banku un iesniedzam ar sievu dokumentus tajā.
Nu ir viena nianse - tavai un galvotāja algai jānāk uz to kontu, kur tev ir kredīts. Esošais kredīts ir Luminorā, jaunais varbūt būs SEBā. Nu, būs jāspēlē algas futbols. Algai būs jāienāk SEBā, savukārt tā nauda būs jāpārskaita uz Luminor. Vai otrādi. Bet jāparādās apgrozījumam abās bankās. Nu, labi. Paspēlēšu šādu futbolu turpmākos 10 gadus (vai mazāk).
Drīz pēc dokumentu iesniegšanas SEBā, zvana SEB kredītspeciāliste un saka, ka vajagot.... johaidī, sertificēta būveksperta atzinumu. SEB bankā tāda cilvēka, kā Luminorā nav, vajagot man atrast ekspertu pašam.
Šai brīdī biju ļoti dusmīgs. Riskantais variants bija ar Luminor paņemt dārgo, 150 eur variantu (bet nezinu, vai tas noderētu SEBā).
Pagāja intensīvu meklējumu nedēļa, kamēr atradu sakarīgu būvekspertu, kas to dokumentu man uzcepa. Atbrauca, apskatīja, secināja, ka viss ok, un uztaisīja atzinumu. Pie tam, šis atzinums būs derīgs nododot ēku ekspluatācijā. Tas izmaksāja 100 eur un tika izveidots 4 dienās (nevis 800 eur un 2 nedēļas vai 300 eur, kā man piedāvāja citi varianti, tajā skaitā feisbuka grupā atrastie)
Atkārtošos, ja pērc jaunbūvi, būveksperta atzinumu ņem kā ārējo pakalpojumu.
Iesniedzu SEBā atzinumu un to pieņēma. SEBs piedāvāja 1.95% likmi (kuru Luminors nespēja pārsist) un 25 gadus ar pirmo iemaksu tos pašus 5% no 125k.
Tik tālu nu esmu.
Tagad tālāk būs jānoslēdz divi līgumi - kredīta līgums un pirkuma līgums.
Pa šo laiku pārdevējs bija nokārtojis Zemesgrāmatu līdz galam un it kā šodien, 15. augustā, darījums varēja tikt noslēgts.
Taču, ja esi īpašuma pārdevējs, tad var gadīties, ka no pircēja saņemtās naudas summas tev būs jāmaksā nodokļi. Izņēmums ir tad, ja zemesgrāmatā esošie ieraksti esot vecāki par 5 gadiem.
Un šajā brīdī pārdevējs ir nokļuvis ķīlnieka situācijā. Jo, jaunbūvi reģistrējis zemesgrāmatā pāris nedēļas atpakaļ. Un likumam neinteresē, ka jaunbūve esot sākta celt jau savus 7 gadus atpakaļ.
Pārdevējs ir uzrakstījis oficiālu vēstuli VIDam, lai līdz galam noskaidrotu šo situāciju.
Kā lietas attīstīsies tālāk, redzēs. Gan jau vēl kaut ko priekš sevis un googles te uzrakstīšu.
Ir prognoze, ka pirkuma līgumā tiks atrunāts, ka tiek pārdots tā kā atsevišķi - zeme un māja. Zeme par kkādu lielu vērtību, māja par mazu, un tad nodokļus rēķinātu tikai no mājas vērtības. Bet, tas, savukārt, varētu nepatikt manai bankai. Neraugoties uz to, ka sadalot summu mazākās daļās, summa (kopējais īpašums) taču nesadalās.
Pašlaik šis ir atvērtais jautājums.
|
|